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「不動産登記」には大きくわけて「表示に関する登記」と「権利に関する登記」の2つがあります。

［1］表示（表題）に関する登記
不動産（土地・建物）の物理的状況を明確にする登記です。例えば土地の登記であれば、所在地・広さ・使用目的が登録されています。担当する士業は「土地家屋調査士」です。

［2］権利に関する登記
不動産（土地・建物）に関する各種権利（所有権・抵当権・地上権など）の保存、設定、移転、変更、処分の制限または消滅を公示する登記を指します。担当する士業は「司法書士」です。

当事務所では、登記に関する以下のようなご相談をお受けしております。

【CASE1】相続や贈与、売買で1筆の土地を2筆以上にわけるため、分筆登記をしたい
「分筆登記」とは、1つ（1筆）の土地を2つ（2筆）以上の土地にわける登記のことです。「相続や贈与のため土地をわけたい」「土地の一部を売りたい」といった場合に分筆登記を行います。分筆登記では土地の境目（境界）の確定が必要なので、 併せて境界確定測量が必要となることがほとんどです。

【CASE2】所有している複数の土地の地番を1つにまとめるため、合筆登記をしたい
「合筆登記」とは、2つ（2筆）以上の土地を合わせて、1つ（1筆）の土地にする登記のことです。合筆登記を行う際は「土地の所有者が同じ」「地目（土地の用途）が同じ」「隣り合っている土地である」など、複数の要件を満たさなければ、登記はできません。

【CASE3】田や畑などを造成して宅地にするため、地目変更登記をしたい
「地目変更登記」とは、土地の地目が変更されたときに現状の地目に変更する登記のことです。地目とは「土地の使用目的や現状のこと」を指し、土地の利用目的に応じて23種類に分類されます。例えば、田や畑といった農地を造成して農地以外の土地（宅地など）に変更するときは、地目変更登記が必要です。
地目変更登記では現状の利用状況が重視されます。「山林」で登記しようとしても、客観的に見て、宅地や雑種地などほかの地目に変更されていると判断されたといった場合には、地目変更登記ができません。逆もしかりで、地目上は「畑」で登記されていても「客観的に見て資材置き場などに使っている」といった場合は、「畑」から「雑種地」へ地目変更をする必要があります。

建物登記とは、建物の物理的な状況が変化・変更された際に、登記簿（登記所に備え付けられた公の帳簿）に登録する手続きを指します。一戸建ての住宅や店舗、賃貸アパートといった建物を新築したときも登記が必要です。建物登記には以下のような種類があります。

［1］建物滅失登記
取り壊しや焼失などで建物が存在しなくなった際、法務局にある登記記録を閉鎖する（建物がなくなったことを記録する）登記のことです。

［2］建物表題変更登記
登記済みの建物の物理的状況や利用形態に変化・変更があった場合（住宅の増改築など）、現況と登記事項を合致させるための登記のことです。

当事務所では、登記に関する以下のようなご相談をお受けしております。

【CASE1】建物を新築したので、建物表題登記をしたい
「建物表題登記」とは、建物に関する物理的な状況を、新しく登記簿に登録する手続きのことをいいます。住宅や店舗、賃貸アパートなどの建物を新築したときは（金融機関からの借入を含む）、建物表題登記が必要です。また以前建てた建物の登記をしていない場合も、登記を行わなくてはなりません。

【CASE2】建物を増築したので、建物表題部変更登記をしたい
登記されている建物の状況に変更が生じた際に行う登記のことを、「建物表題部変更登記」といいます。建物の増築や一部分を取り壊した場合は、表題部（登録されている内容）と現況とを合致させるために、登記を変更しなければなりません。不動産登記法第51条第1項により、「建物の登記簿の表題部に記載された所有者または所有権の登記名義人は、建物に変更が生じたときから1ヶ月以内にこの登記を申請しなければならない」と定められています。

【CASE3】建物を取り壊したので、建物滅失登記をしたい
「建物滅失登記」とは、建物の表題部を抹消し登記簿を閉鎖する登記のことです。建物を取り壊した場合や地震や火災で建物が倒壊・焼失した場合に行います。登記を申請せず放置すると、存在しない建物に固定資産税が請求され、更地の売買に差し支えるケースも。忘れずに登記を行うようにしましょう。

トータルステーションやレベルといった測量機器を使用しながら測量を行います。土地や建物の高さ・深さ・長さ・ 広さ・距離を測定し、測量部分の位置・形状・面積を数値地形図データ化。スムーズに登記の申請や土地売買を進めていきます。
測量の流れについては、こちらからご覧ください。

［1］境界確定測量
「境界確定測量」とは、土地の境界を明確にするために行う測量です。土地の境界確定時は隣接地の所有者様と「境界立会」を行いますが、隣接する道路・水路との境界を確定させる場合は、関係官庁（県・市町村）の立ち会いが必要です。測量後に立ち会いの場を設け、官民境界（官庁と民間がそれぞれ所有する土地の境）を確定させます。

【境界確定測量が必要な場面】
・土地分筆登記や地積更正登記の申請時
・土地の売買などで、境界をはっきりさせたいとき
・隣の土地との境界がわからなくて困っているとき

［2］現況測量
「現況測量」とは、既存の地物（ブロック塀など）や境界標などに基づき、必要な場所の面積を算出する測量方法のことです。現況測量はあくまでも「土地の現況を知るための測量」で、境界の調査は行わないため、境界確定測量で算出した土地の面積と異なることがあります。ご注意ください。

【現況測量に含まれないもの】
隣地との立ち会い、土地境界確認書（境界を証明する書類）の取り交わし、境界標の設置

［3］境界標の復元測量
「境界標の復元測量」は、工事や災害などで境界標がなくなった・移動したときに境界標を復元する測量です。まずは法務局備え付けの地積測量図、お客様が保管されている境界確認書、役所備え付けの官民境界協定書などに基づいて資料調査・現地調査を実施。隣接する土地の所有者様に立ち会いを依頼しながら、境界標を復元・設置します。劣化や腐食を避けるため、コンクリート杭や石杭といった永続性のある境界標を設置することをおすすめいたします。

［4］基準点測量
「任意座標点」を使って求められた基準点を、「街区基準点（公共基準点）」で改めて求める測量です。
土地登記において以前は、任意座標点での測量で問題ありませんでした。しかし2005年3月「不動産登記法」の改正および施行により、街区基準点からの測量が原則となっています。登記申請に添付する地積測量図を作成する際も、街区基準点を使用して測量しなければいけません。

「宅地開発などの造成設計」や「排水設計などの土木設計」に関するご依頼をお受けします。
都市計画などで開発を行う場合は、都市計画法に基づく必要があります。この法律は、「都市の周辺部における無秩序な市街化の防止」と「その内外を問わず適正な都市的土地利用の実現」を目的としたものです。排水施設などの必要な施設を整備し、良質な宅地水準を確保しなければなりません。
当事務所では、各種法令の許認可基準を満たした、事業予算にかなう適切な土木設計をご提案します。

【このようなご相談をお受けしております】
・宅地開発、造成設計
・店舗、工場の開発設計
・老人ホームなどの社会福祉施設の開発設計
・排水設計
・宅地内排水設計

不動産会社、工務店、ハウスメーカーといった法人の皆様のご相談をお受けします。敷地の境界確定測量、建物登記申請、敷地調査、土木設計といったご相談でしたら、当事務所へお任せください。当事務所が窓口となり、ほか専門家と連携しながらワンストップで対応します。
障害となり得る問題は事前に調査。境界についての問題、越境の有無の確認、現況と登記簿の不一致の確認など、土地家屋調査士が“専門家の目”で検証して、最適なアドバイスをさせていただきます。

【このようなご依頼をお受けしております】
・敷地の現況測量（敷地調査含む）
・境界確定測量
・工事で紛失した境界杭の復元
・新築した建物の建物登記
・増改築における建物の表題部変更登記
・取り壊した建物の滅失登記
・宅地造成設計
・排水設計