FAQ よくある質問

私たち土地家屋調査士の仕事は境界を決めるのではなく、探すことです。土地の境界はそもそも、公の手続きに沿った公法に基づいて決められたもの。関連する資料を確認して、定められた境界を調べる必要があります。調べた境界を隣接地所有者様に確認していただき、問題なければそのまま確定します。

流れは以下のようになります。

［1］測量を行い、土地の全体を把握します。
［2］隣接する土地、道路や水路といった官有地（ 国家の所有する土地）との境界を確定し、土地の周囲の境界をすべて確認します。
［3］どのように土地をわけるか図面を作成し、法務局に申請します。

測量の際には、公的に定められた「基準点」という場所から測量しなければなりません。これは法律で義務付けられた事柄です。
そのため昔の測量データは参考にはなりますが、法務局に届け出る図面には使用できません。もう一度測量を行う必要があります。

土地の登記簿上の面積は「地積」といいます。そして地積を直すためには、「地積更正登記」が必要です。まず隣接所有者様と「対象となる土地の境界」を確認し、測量を行って面積を算出しましょう。
登記を進めていくと、境界がはっきりしなかったり、隣接所有者様と主張が食い違うケースも多く発生します。そんなときは当事務所へご相談ください。専門家の知見を活かし、スムーズな登記代行を行います。

原則必要ですが、例外として不要になるケースもあります。お客様の状況を判断して適切なアドバイスを行いますので、お悩みの際は一度ご相談ください。

土地の一部を売却する場合、測量後に分筆登記をしたうえで、売却対象の土地について「所有権移転登記」が必要です。

上記の登記を進める際、権利に関する手続きは土地家屋調査士の対応範囲から外れるため、司法書士に依頼をすることになります。しかしそうなった場合でも、当事務所では提携先のネットワークのご紹介が可能です。登記完了までトータルサポートを行いますので、どうか安心してお任せください。

土地の用途を変更する場合、1ヶ月以内に「地目」の変更をしなければなりません。この場合、地目は【田】または【畑】から駐車場（登記用語で雑種地）に変更する必要があります。

しかし、自分の土地だからといって田や畑をどう使用してもよいわけではありません。
地目を変更する前に各市町村役場の農業委員会へ行き、駐車場にしたい旨の「農地転用届け出」を出しておきましょう。

主な流れは以下のようになります。ここで重要なのは「その建物が誰の所有か」ということです。間違った届け出をして時間を無駄にしないよう、土地家屋調査士が十分な調査を行うことが大切です。

［1］土地家屋調査士が役所で調査を実施
［2］現地調査・測量を実施
［3］法務局に届け出を行う

既存の建物（主たる建物）と同じ敷地内に、主たる建物に付随する用途で使用する建物を新しく建てた場合、「建物表題変更登記」が必要です。

登記をすると、主たる建物の「登記簿謄本」内に付随する建物が表示されることになります。
※上記は、建物の所有者が同じ場合の流れです。

1ヶ月以内の登記の申請を怠った場合、10万円以下の過料という規定があります。しかし、現実に罰則を受けたケースはほとんどありません。

公簿面積（登記された面積）は、明治時代に行われた「地租改正事業」に基づいて測量された結果が反映されていることもあります。そのため、公簿面積と実際の面積は必ず合致しているとは限りません。

土地を売る場合、「測量しなければいけない」という法律の規制などはありません。しかし、地価の高い都市部や市街地では、測量で面積を確定してから売買をするのが一般的です。

まずは、境界の認識のズレが「何からきているのか」を把握する必要があります。
単純に「違うに違いない」という感情的なものなのか、図面の読み間違えなのか、原因をはっきりさせましょう。そのうえで、土地家屋調査士から隣接する土地の持ち主の方へ説明するのが有効です。

また、事例と状況に応じて以下のような制度や施設、事例を利用することでも、問題を解決することができます。
・境界を特定する法務局の制度「筆界特定制度」を利用する
・土地家屋調査士と弁護士の協働で解決を図る「京都境界問題解決支援センター」を利用する
・境界の確定訴訟を利用する

建物を取り壊した場合、取り壊しの日から1ヶ月以内に「建物滅失登記」を行わなければいけません。
登記をせずにそのままにしておくと、建物がなくなったのにもかかわらず、登記記録だけが残ってしまうことになります。注意しましょう。